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长租公寓商业模式破局,蓝领赛道迎窗口期

2020-9-6 08:49| 发布者: admin| 查看: 21| 评论: 0|原作者: admin

摘要: “近日,上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示,谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。长租公寓爆雷事件再次将租赁行业推向风口浪尖。2020年,突如其来的疫情给 ...

近日,上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示,谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。长租公寓爆雷事件再次将租赁行业推向风口浪尖。
2020年,突如其来的疫情给长租公寓的发展带来了相当大的冲击。多数企业举步维艰,或调整经营结构,或开源节流以稳定现金流。从整体规模增长来看,行业基本处于停滞状态,后续长租公寓行业或将进一步加速洗牌。
我们也观察到行业的一些“积极”信号。比如,一季度,受疫情影响,魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓,引发业内关注。二季度,乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目,而窝趣也推出首家企业公寓-华舍公寓;此外,在收并购方面,安歆先后并购易企租,入股杭州诺巢故寓,加速行业资源整合。
现象背后是行业对商业模式的探索,而疫情下蓝领公寓TOB的商业模式优势凸显,经营的稳健性及抗风险能力更强,同时,在复产复工政策下市场恢复相对较快。长租公寓行业经历了高速发展的这几年,商业模式发生了哪些改变,蓝领公寓细分赛道有哪些优势?本文从企业发展情况、典型模式、行业规范及未来方向等核心问题,探索租赁行业发展的多种可能。
本 文 约 3275 字 阅 读 需 要 7 min
01
政策日趋完善,行业规范化提升
综合近几年长租公寓相关政策,主要以完善市场规范和增加市场供应为主,对于租赁权益保障和金融税收优惠方面的政策相对缺乏。蓝领公寓政策层面也是如此。热点城市出台一系列市场监管政策,监管范围也更加广泛。
增加市场供应方面,杭州走在了各城市前列。2017年,杭州推出《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》,明文指出为了有效缓解外来务工人员租房难问题,到2020年底,完成全市累计筹集建设4万套临时租赁住房的目标。
此外,温州也增加了蓝领公寓供应渠道,为了做好产业升级过程中配套服务设施的建设工作,出台政策在先进制造业企业集聚的产业园区,为产业工人配套建设一定规模的蓝领公寓。这为蓝领市场的发展注入一剂强心剂。
表:各城支持市蓝领公寓发展政策汇总
数据来源:公开资料整理
02
蓝领赛道进入发展窗口期
近年来,我国第三产业就业人口呈现逐年增长趋势,国家统计局数据显示,截至2019年,第三产业就业人口约3.67亿人口。其中以餐饮服务、酒店住宿、交通物流等为代表的行业,存在大量的员工租赁需求。
基于城市升级和第三产业的发展,由产业驱动带来需求增长,在一定程度上也提高了蓝领租赁市场需求空间的上限,反映到市场层面来看,即一些公寓企业开始布局蓝领细分赛道。
1、关注度提升,企业布局加速
从企业的关注度和布局情况来看,2014年安歆集团和筑梦居在业内率先布局蓝领公寓,经过几年的发展,安歆集团已经初具规模。2016年魔方集团在大规模抢占白领公寓市场的同时,也将目光瞄向蓝领市场,推出魔方9号楼产品。
此后,迎来企业布局的加速,如龙湖冠寓的豆豆系产品、旭辉领寓的菁舍青年公寓、合景泰富的陆舍、中富旅居的乐璟生活社区,以及蛋壳旗下筑梦公寓等纷纷入局。
2020年上半年,蓝领公寓抗风险能力不断提升,部分企业纷纷转向。魔方一季度将部分白领公寓调整为蓝领公寓;而窝趣、乐乎也在二季度首次推出蓝领公寓项目。
根据克而瑞租售的统计数据,截至2020年上半年,已有十余家品牌企业进入蓝领公寓细分市场,且部分企业也已具备一定发展规模。
图:蓝领公寓累计布局品牌企业数量(家)
数据来源:CRIC城市租售系统
图:2020年上半年部分蓝领公寓累计管理房源规模(租赁重点城市)
数据来源:CRIC城市租售系统
2、TO B的商业模式优势凸显
长租公寓行业不再唯规模至上,更多回归经营本身,聚焦企业的抗风险性及健康度。行业从聚焦白领公寓,开始关注细分领域的成长机会,而蓝领公寓TO B商业模式的优势,在一定程度上得到凸显。
一方面,长租公寓站在行业风口之上,在资本的推动下,布局企业数量不断增多,市场竞争不断激烈。竞争加剧的直接结果导致企业纷纷争抢优质存量物业,物业的稀缺性和价格快速提升,大幅压缩了企业的利润空间,导致现阶段盈利变得相对困难。因此,寻找盈利的突破口成为企业关注的焦点。
另一方面,公寓企业过去盲目冲规模,不重视提升运营能力和盈利水平的发展模式,在遭遇突如其来的疫情影响时,现金流受到冲击,经营困难。与此同时,由于蓝领公寓服务客户主要为企业,客户稳定性和支付能力相对更强,疫情之下,更加突显出稳定的现金流表现和更强的抗风险能力,增强了企业布局这一细分领域的信心。
03
两种发展模式最为典型
蓝领公寓企业已形成了两种主要的发展模式及路径,产业园企业宿舍模式和城市三产员工宿舍模式。
产业园企业宿舍模式主要面向园区的企业租赁需求,为企业员工提供居住产品;城市三产员工宿舍模式是以城市核心区的餐饮、酒店、教育培训、物流配送等企业员工为主要服务对象,解决其租赁需求。
两种模式下,企业的发展路径和客群对象存在一定的差异。
两类模式对比分析
数据来源:CRIC城市租售整理
1、产业园企业宿舍模式
A.发展路径
在城市产业经济升级的过程中,锚定城市产业园区发展带来的租赁机会,以服务园区企业为核心导向,通过与政府、园区企业进行资源联动,为园区及用人企业提供员工住宿解决方案,运营管理企业员工型集中式公寓。
B.运营模式
以为园区企业员工提供员工宿舍为主导模式:与园区企业签订长时间房屋批量出租协议,获取租金收入。
面向园区差旅人员提供短租住宿服务:针对跨园区商务差旅人员提供短期安全舒适的租住服务,收取房屋租赁使用费用。
C. 典型案例
乐璟生活社区:企业定位为园区人才提供安居公寓租住服务,主要聚焦产业资源丰富的大中型城市,包括上海、苏州、天津、青岛、武汉等城市的国家级经开区。目前,开业房源规模达1.2万间。
产品及服务:目前,已经形成“生活+商业”模式的园区居住产品方案。针对园区内不同层次需求的企业员工提供三类产品,包括企业宿舍产品—乐璟社,园区服务式公寓产品—乐璟国际公寓,生活社区商业综合体—乐璟天地。搭建多元化的居住产品体系,一方面解决入驻园区企业员工住宿需求,另一方面提供园区生活商业配套,补充产业园区的业态空白。
乐璟产品线情况
2、城市三产员工宿舍模式
A.发展路径
在城市经济发展的过程中,随着第三产业的扩容,带来服务行业就业人员的规模增长,以锚定第三产业员工的住宿需求为机会点,为这类人群提供住宿解决方案,运营管理员工宿舍型集中式公寓。
B.运营模式
面向B端,签订住房租赁协议:目前,主要的运营模式是与大型服务业企业合作,如餐饮、酒店、快递等,签订住房租赁协议,批量出租床位收取费用。
面向C端,提供短租模式:于此之外,为了提高房源利用效率,将部分房源面向个人团体开通短租模式,以日租、周租的方式来减少房源空置率。
C. 典型案例
安歆公寓:聚焦城市经济增速和流动人口体量均维持高位的城市,且具备高度发达的餐饮物流等服务业行业,可以提供充足的客源。
目前,已布局全国24个城市,重点深耕上海、深圳等一线城市及南京、杭州等热点新一线城市。其中,上海累计管理房源规模占比均超过38%,成为战略性重点布局城市。目前,累计开业房源规模近9000间。
产品及服务:针对不同类型的客户,设计了多元的产品线。针对餐饮、物流、教育培训等服务业企业员工,从低中高三个层次,打造蓝领产品安歆乐寓、白领产品安歆美域、高端服务式产品阅庭。但在各产品线的配比方面,以蓝领产品占据绝对主导地位,比例达90%以上。
安歆产品线情况
3、产业园企业宿舍模式发展前景相对明朗
在城市产业升级的过程中,随着第二、三产业的发展,必然伴随蓝领人群的大规模增加。尤其,现代制造业尤其是智能制造业的升级和落地,将创造大量的就业机会,逐渐成为推动城市产业升级的主动力。
而无论是制造业还是服务业,均在城市产业升级过程中发挥了重要作用。与之相对应,蓝领公寓的发展也融入到了城市产业发展的过程中。
对比两种模式来看,集聚以制造业为主导的大型产业园区,衍生了较大的增量住房租赁需求,落位园区的蓝领公寓企业,更容易实现规模化发展路径,企业未来发展的规模化效应更突出,活力更强。
与此之外,由于城市核心区物业极度稀缺,而城市三产员工宿舍模式对于物业位置、交通条件、成本价格等敏感性较高,对于存量物业的改造、运营难度相对更大,也在一定程度上限制了企业的发展增速。
因此,未来产业园企业宿舍模式发展前景相对明朗,更可能成为蓝领赛道未来发展的突破方向。
2020年突如其来的疫情,凸显了蓝领公寓赛道的优势,行业能见度提升。而无论任何行业,真实存在的市场需求才是推动行业不断发展的内在动力。随着城市产业经济的升级,蓝领从业人口的增加,租住需求的持续提升,蓝领公寓市场有望迎来稳步增长的发展阶段。
同时,精细化运营才是未来企业发展之道。随着市场需求的进一步细分,针对不同偏好的人群,打造多元化产品,提供差异化的租住服务。必需依靠精细化的运营来提升客户租住体验,提高运营效益。


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