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长租品牌公寓的今天|满目疮痍下的勃勃生机

2020-6-12 17:12| 发布者: admin| 查看: 24| 评论: 0|原作者: admin|来自: 品牌公寓网 www.ppgy114.com

摘要: 从高处俯瞰,行业似乎满目疮痍,但如果把视线落回地面,落到细微处,你会惊喜地发现,长租行业正发生着“春风吹又生”的惊人改变。愁云惨淡的行业,不离不弃的资本当前,一场“盈利危机”的大火正在长租行业全场蔓延 ...
从高处俯瞰,行业似乎满目疮痍,但如果把视线落回地面,落到细微处,你会惊喜地发现,长租行业正发生着“春风吹又生”的惊人改变。
愁云惨淡的行业,不离不弃的资本
当前,一场“盈利危机”的大火正在长租行业全场蔓延,前有分散式公寓蛋壳、青客“租金两头吃”,后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危机等负面爆出,行业备受打击。“疫情”黑天鹅之下,行业恢复招租难度增大,原本期待的“小阳春”被延迟,许多品牌公寓不得不宣告倒闭。
这一切,都令人“谈租色变”。
但另一边,资本并没有停下脚步。根据克而瑞的统计显示,截至去年年底,国内百强房企中有约1/4都布局了长租公寓业务,其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间,成为集中式公寓的主力。
同时,资本市场和政府部门,也都在第一时间向租赁企业伸出了橄榄枝,通过外部资本、资产证券化等多种途径开始为行业“输血”。例如软银向自如和贝壳找房分别投资10亿美元,其中5亿美元直接投资自如;建行定向1900亿投放长租公寓;万众瞩目的公募REITs试点;国家队中海企业发行95亿元住房租赁专项公司债券;华润置地发行50亿住房租赁公司债;全球租赁住宅领军企业睿星资本Greystar,也宣布在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——“驻在LIV'N” 。
只要客户需求的“种子”在,市场一定会持续发展
野火烧不尽,春风吹又生。森林大火永远不会造成毁灭性打击,生存的土壤在,种子在,森林很快会再次焕发勃勃生机。
长租公寓行业也正在浴火重生。看似行业一片愁云惨淡,实际资本却不离不弃,继续追加投资。这份勇气来自哪里?笔者认为有两方面原因。
首先,年轻人对美好居住的向往没有变,即市场需求没有变,这相当于“种子”仍在,只要有合适的土壤,种子便能重新覆盖大地。

就目前国内住房租赁市场来看,大多数住房资源仍掌握大业主手上,随着消费升级,原先的纯租赁模式已经不能满足现在年轻人的需求,大业主会逐步退出租赁市场,并被专业的公寓型企业所替代。

在日本,租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前,我国租赁企业渗透率仅为2%,远低于发达国家水平,有大片空白等待填补。

过去10年,累计7600万大学毕业生,至少70%在租房,他们是长租公寓最直接的客户群。预计2022年,加上流动人口,租房人口将达到2.4亿人。上海易居研究院智库中心也预测,未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段,预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。

其次,“房住不炒”的房地产调控顶层设计没变,这意味着土壤是肥沃的,是长租公寓继续生机勃勃的根本动力。

在租住品质不断提高、市场秩序日渐规范的业态下,2019年底的全国住房和城乡建设工作会议上明确提出:2020年将重点探索把集体土地租赁房,委托给专业运营商配租的运行机制。

此外,大力发展长租公寓,在监管层面也具有重要意义。以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度分散的特点,房源向专业化住房租赁机构集中,有助于主管部门规范市场主体行为,对规范租赁市场秩序、稳定租金和租赁关系等都有更强的约束力。

这意味着,在行业趋势、政策导向的双重推动下,国内长租公寓企业将迎来新一波发展高潮。当然,前提是能在这次疫情冲击中挺过去。
你看到的残垣断壁,我看到的勃勃生机
别看现在残垣断壁,一片荒芜,但只要种子和土壤都在,必然会迎来生机。生机具体可以表现为:
1、公寓的空间产品和服务极速升级

随着住房租赁市场发展,长租公寓的形态也在转变、升级,逐步分化出1.0版本的分散式长租公寓形态,到2.0版本的集中式长租公寓,再到3.0版的大型社区式租赁住房的变化。

同时,行业的业态分化也更为精细,“头部与长尾并存”,低价房源、中端房源和高端房源兼有,也迫使公寓在产品和服务上快速升级,从追求规模改为实践精细化运营。

2、更多的地产、金融、互联网、跨国公司人才涌入

经过近10年的沉淀,长租行业的人才池子正在变大,从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数量正在增加;同时,互联网、金融、地产、跨国公司等非公寓行业高管,也主动进入到长租领域,期待分享一个行业爆发的红利。

3、更多的银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀

长租公寓存在“地贵、钱贵、周转慢”等发展痛点,企业为寻求规模化发展,往往面临着巨大的资金压力,亟需解决现金闭环问题。为满足此类诉求,长租公寓企业开始不断增加对多元融资渠道的探索,需求良性血液。

2019年下半年,行业内REITs试点呼声再起,2020年4月,基础设施领域被率先推进公募REITs试点工作,银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀,类REITs破冰、保险银行等长线资本涌入,整个行业快马加鞭前进。

持有运营类资产一旦有了终极退出标准,那么在建设的各个阶段、不同风险偏好的社会资金、匹配的创新金融产品,都会参与进来,从而形成长租公寓的现金流闭环。

4、更多的政策落地

在今年的两会报告中,各种利好政策也不断落地,支持、鼓励住房租赁市场发展。

如上海的R4地块和集体租赁用地不断增多,截至 2020 年 4 月,全国范围内总计推出租赁用地近 200 块,规划建筑面积超 1200 万方,预计未来能释放近 20 万套租赁房源。

在租售并举政策下,“商改住”政策在全国范围内实施,大量商住类物业、商办项目的土地属性被调整成租赁型住宅,改建后只租不售。从商办变为“商改住”,不仅由商水商电改为民水民电,还可以落户上学,极大降低了新市民的生活成本。

租购同权也更接地气,新市民的迫切需求如办理居住证更方便、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等需求都被满足。

此外,两会报告中还提到了营业税简化征收,加大减税降费力度,下调税率,目前增值税率降到了6%,这些对长租企业的发展十分利好。

5、更多的利好可期

长租公寓缺的不是未来,缺的是时间,缺的是耐心。目前,境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步,长租公寓REITs或将渐行渐近;龙光控股、首创集团、阳光城、华润置地等房企集团相继获批(或成功发行)住房租赁专项债券。

虽然这次试点范围没有商业不动产,没有长租公寓,但有理由坚信在租售并举的国家战略下,大资管时代的大幕正徐徐拉开,开发+运营将是新型房地产业务的普遍范式。像近日的建行1900亿贷款,支持6城政策性租赁住房试点,就是极好的案例。

沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春,在残垣断壁下,行业其实沉淀出了许多深刻变化。那这些变化会将行业引往何方,带去何处呢?
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