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品牌公寓网:中国现行品牌公寓运营模式探究之基金持有模式 ...

2020-4-18 12:06| 发布者: admin| 查看: 136| 评论: 0|来自: 品牌公寓网 www.ppgy114.com

摘要: 以新派公寓为代表的基金持有模式 前面做公寓运营,本质上是服务业,赚的都是辛苦钱,而新派早在13年就趟出了一条新路。大家都知道,一线城市现在增量土地极其稀缺,产品新增供应很有限,而一江春水向东流,许多年轻 ...

 

以新派公寓为代表的基金持有模式

前面做公寓运营,本质上是服务业,赚的都是辛苦钱,而新派早在13年就趟出了一条新路。大家都知道,一线城市现在增量土地极其稀缺,产品新增供应很有限,而一江春水向东流,许多年轻人都涌向一线城市,使得一线城市供需关系持续处于不均衡状态,资产价格持续攀升,创业的赚的不如炒房的多。

新派敏锐的发现了这个机会,通过基金模式探索“资产收购 持有运营 资产证券化”的发展模式。新派公寓成立伊始,就是王戈宏与赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金。具体操作是,赛富不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业,然后新派公寓管理公司负责物业的出租经营与管理。当时新派公寓北京CBD旗舰店,2013年收购 装修不超过1.6亿人民币,而现在按王戈宏的话说没有8个亿不卖,资产名义增值达5倍,收益秒杀90%以上苦逼运营的公寓。这种盈利模式和美国典型的公寓REITs模式非常类似,一方面获得了资产增值收益,另一方面也获得了运营收益,而对于新派公寓来说,运营收益主要是通过产品溢价,通过高端产品品牌定价权实现的,新派公寓平均租金高于周边30%,这主要得益于新派定义的三高人群目标客户,以及满足用户痒点的产品体验细节。这种模式也具有较宽的护城河,这需要在资本,运营,品牌,产品等环节都要有实力和背景。尽管在收益模式上可以说新派是找到了最赚钱的模式,但是该模式规模扩张和复制时遇到很大的瓶颈,主要几个原因:第一,收购改造持有的模式对资金的需求就非常大,没有足够的资金快速扩大规模,即使像开发商这样的土豪在资产持有这块都是谨慎再谨慎,第二,由于目前一线城市资产价格高涨,一线城市公寓的资产收益率仅为1-3%,覆盖不了负债利息,没有办法通过加杠杆的方式来吸引社会资本,扩大规模,第三,中国REITs喊了很多年但是至今没有落地,同时基础资产收益率和双重征税是硬伤,短期很难突破,无法像国外以REITs持有运营的方式来运作,所以资产收购 持有运营模式就会走得比较艰难。

对于新派公寓来说,从其代表模式的内在需求出发,核心是需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产,利用规模效应资产增值赚钱,更便宜的资金包括债券、私募、险资以及房地产资产证券化等。但由于中国没有真正的REITs,远水解不了近渴,为寻求破局,获得资本支持,扩大规模和影响力,就需要适应中国环境,采取灵活战略,资产的获得必须要打组合拳,所以新派公寓过去用了三年时间做了物业获取的多模式实践,而不是仅通过一种二房东模式简单扩张!比如CBD是私募资产基金收购模式,故宫和新国展店是资产租赁模式,成都和南京是品牌输出直营模式,深圳是签约合资模式。

新派认为,中国公寓未来的竞争将会在两个层面:基于消费者的品牌和产品粘性,基于资产端获取的资本能力。新派公寓由于有资产,有关类REITs的实现正在推进!国内有些资本也开始发现公寓未来资产的持有非常重要。未来,轻要更轻,像酒店品牌一样旱涝保收,重要真重,从资产更新与增值中获取更大收益!

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