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蛋壳公寓的“杠杆游戏”:每间房月收益下降131元 高负债下退租解约 ...

2020-4-12 08:32| 发布者: admin| 查看: 72| 评论: 0|原作者: 品牌公寓网|来自: 品牌公寓网 www.ppgy114.com

摘要: 来源:中国经营报 本报记者 翁榕涛 钟广莲 美股上市公司瑞幸咖啡因一纸财务造假公告暴雷后,同样烧钱扩张、盈利前景尚未明朗的中概股公司被资本市场拿到“放大镜”下进行审视。 今年1月份赴美上市的蛋壳公寓(NYSE: ...

来源:中国经营报
本报记者 翁榕涛 钟广莲
美股上市公司瑞幸咖啡因一纸财务造假公告暴雷后,同样烧钱扩张、盈利前景尚未明朗的中概股公司被资本市场拿到“放大镜”下进行审视。
今年1月份赴美上市的蛋壳公寓(NYSE:DNK)并未遇上好时候。在4月2日瑞幸事件持续发酵后,蛋壳公寓股价接连下跌,当天下跌11.73%,4月6日再跌去23.03%,收盘价报5.85美元/股,相比上市发行价13.50美元,两个月内跌去56.67%,股价“腰斩”。
对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言,高杠杆的风险如影随形。近日,有多位房东向《中国经营报》记者反映,陆续收到蛋壳公寓要求解约的消息。与此同时,也有租客反映被蛋壳公寓单方面要求退租或者换租。
“二房东”的模式并不复杂,但蛋壳公寓如同走在钢丝上的舞者,高成本的运营模式如果不能形成规模效应,相反则会导致亏损大幅扩大。在疫情影响下,蛋壳公寓租客流失,自我造血能力不足,矛盾愈加凸显。
租客流失 蛋壳退租解约
在披露上市后首份年报后,蛋壳公寓却被爆出陆续和房东解约,并要求租客退租或换租的消息。
此前,蛋壳公寓曾因免租计划,陷入房东租客“两头吃”的舆论风波。近日,多名房东向记者反映,“蛋壳公寓打电话要求退租,理由是交不起房租。”
今年3月底,深圳房东罗婷接到蛋壳管家的电话,对方声称公司方不会再缴纳4月份的房租,并要求解约。蛋壳公寓方面给出的解约条件包括赔偿一个月房租以及押金,但房屋里的家具由蛋壳公寓带走。
罗婷告诉记者,“按照合同规定,解约需要提前两个月告知,而蛋壳公寓却在3月底告诉我4月份解约,这不符合合同规定。”
另一位房东刘雪表示,前不久蛋壳公寓的工作人员也找她解约,并给出两个解约方案:一是按照合同解约,蛋壳公寓赔偿她两个月租金,但要退回当月剩下的房租,另外家私家电退回给蛋壳公寓;另一个方案是协商解约,退回一个月押金,用家电抵扣未结清的水电燃气费用。
上述工作人员告诉刘雪,若两个方案都不接受,两天内蛋壳公寓将寄出律师函强制解约。“后面真的有律师函寄了过来。”刘雪表示。
蛋壳公寓方面并未明确告知房东们解约的具体原因。但一位对接罗婷的蛋壳公寓管家陈军向她透露了一些信息,“你的房肯定是不会打钱的了,公司都没钱租了。”陈军当时还表示自己也快要离职了。
记者联系陈军询问相关情况,他表示不太清楚“退租”原因。提及要离职的想法,陈军告诉记者,他在2019年底加入蛋壳公寓,“此前由于工作任务繁重,压力太大,才有了离职的想法。受疫情影响,年后租房的人并不多,工作压力较小,因此决定继续留下来。”
“没有疫情的时候,每天都要带客户看房,行程安排得满满的,现在几乎没有什么人来租房。”陈军表示。
疫情影响下租客流失,对于“加杠杆”扩张的蛋壳公寓已是不小的挑战。与此同时,租客们却并未受到蛋壳公寓的“优待”。
有租客向记者反映,近期遭到强行“清退”或换租。
北京的公寓租客许英告诉记者,近期接到蛋壳公寓的通知,称因业务调整,需要给她重新安排住处,要求她在15天内选择退租或换租,蛋壳公寓会给予相应的补偿措施。
许英称,“根据合同,任何一方解约需要提前30天通知对方,蛋壳公寓此举显然违反了合同条款。”在许英跟蛋壳公寓沟通的过程中,蛋壳方面表示,如果不在一定期限内退租或者换租,房屋门锁可能无法使用,影响居住。
“公司没有计划陆续退租,基于房屋的基础运营,有部分合同需要解约,这并非普遍情况。”对于上述情况,蛋壳公寓相关负责人回复记者采访时称,“合同双方均有要求解约的权利,如果是蛋壳公寓方提起,会按照合同约定给予赔偿。如果解约的房间内有租客,会进行妥善处理。对换租的租客,给予2个月租金补偿及搬家费补贴。如果租客选择退租,则给予一个月的租金补偿。”
作为一种新兴业态,长租公寓行业的监管条例尚未十分完善,企业的“契约精神”屡次遭受用户们质疑。
第三方服务平台的数据显示,蛋壳公寓的投诉量远超过另外一家行业龙头自如公寓。截至4月8日,在21CN“聚投诉”上,蛋壳公寓的投诉量达1238件,自如为275件,同样在美上市的青客公寓则为1604件;在“黑猫投诉”上,蛋壳公寓的投诉量达9315件,自如为1453件,青客公寓为4384件。
值得注意的是,2019年12月,蛋壳公寓的出租率由2019年9月的86.9%下降至76.7%。财报指出,受疫情影响,今年一季度出租率或许还有继续下降的趋势,蛋壳公寓方主动调整公寓单元数量,3月底公寓运营数量比2019年12月底要少,此外将减慢采购和翻新公寓的速度。
每间房月收益减少131元
天眼查数据显示,蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮,融资金额超过70亿元,但在去年净亏损高达34.37亿元的情况下,其资金情况仍然不容乐观。
2019年财报数据显示,报告期内蛋壳公寓全年收入71.29亿元,同比增长166.5%。营收大幅增加源于业务扩张。同期净亏损34.37亿元,净利润率为-48.2%;调整后的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为-19.22亿元,亏损率收窄3.5个百分点。
从全年来看,蛋壳公寓净亏损大幅提升的主要原因在于随着经营规模扩大,营业成本和营业收入的增长幅度却近乎持平,规模效应并未得到进一步的体现,陷入“边亏损边扩张”的怪圈。
2019年,蛋壳公寓的营业收入为71.29亿元,同比增长166.5%。其中租金收入64亿元,占营收的89.77%。然而,报告期内租金成本达到63.99亿元,同比增长194.74%,加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用,蛋壳公寓的营业成本达到102.76亿元,同比去年的38.93亿元增长163.96%。
换言之,蛋壳公寓尚未进入“规模效应”,而租金收入的下降更是潜在的隐患。
2019年,蛋壳公寓平均每月租金成本为1546元/间,比2018年的1637元/间减少91元。从租金收入和成本的差价来看,蛋壳公寓每间出租房屋的平均收益在下降。
蛋壳的运营模式是从房东手里获取房源,经过包装后统一出租,在市场上扮演着“二房东”的角色,其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价。2018年,蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月,而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月,每间房的收益减少131元/月。
对于2019年的扩张,蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖表示:“我们在2019年第四季度和全年保持了迅猛增长势头。我们将业务扩展到苏州、无锡、西安和重庆,覆盖全国13个城市,这进一步证明了我们跨城市成功复制的能力,这些成绩推动了公司收入的大幅增长。”
报告期内,北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间,同比增长46.6%,其他城市的公寓数量近21.5万间,同比增长156.1%。从单位成本来看,蛋壳公寓在一线以外的城市扩张确实取得了一定成效。
此前,记者通过采访也了解到,蛋壳公寓通常用高于市场价格从房东手中获取房源,旨在快速占领市场。
蛋壳公寓在年报中表示,据目前的市场和经营状况,公司预计2020年第一季度的收入在19亿至20亿元之间。而受疫情影响,目前尚有巨大的不确定性。
无处不在的“杠杆”
对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言,高杠杆的风险如影随形。在前期烧钱扩张的互联网逻辑下,如果企业未能通过规模效应实现利润持续增长,在高成本的运营模式下,亏损在短期内会不断扩大,而资金则是“救命稻草”。
据记者不完全统计,除了上市融资以外,蛋壳公寓自2015年成立以来,曾通过众筹融资、股权融资、租金贷、ABS等方式扩充资本。
蛋壳公寓的“杠杆之路”早有端倪。记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)官网知悉,2016年的蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资,金额从几万元到几十万元不等。蛋壳公寓在当时的路演中表示,蛋壳公寓一般采用押一付三的方式付款给房东。由此,众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资,作为一套新房源的启动资金。
进入2017年后,蛋壳公寓开始获得众多知名创投机构的青睐,到上市前累计实现了5轮融资,累计融资金额超过60亿元。
招股书披露,以创始人兼CEO高靖为代表的高管团队直接持股48.7%,主要外部投资者中,老虎环球基金持股20%,愉悦资本15.7%,开物投资旗下KIT Cube Limited持股10.4%,蚂蚁金服8.7%。
值得注意的是,作为瑞幸咖啡的第二大机构投资方,愉悦资本近日由于财务造假事件,已经登上舆论的风口浪尖。启信宝创投数据显示,愉悦资本自2014年开始,共对外投资60次,其中,9次投给了出行行业,以及神州系所创办的瑞幸咖啡。而梳理可以发现,愉悦资本投资的多家企业有相似的特点,包括瑞幸咖啡、蔚来汽车、蛋壳公寓均是在亏损状态下,大笔融资然后快速上市。
除了股权融资以外,蛋壳公寓另一主要资金来源即为租金贷。蛋壳公寓的招股书显示,2019年前9个月,蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款,占蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年,这一比例也分别高达90%和88%。
财报指出,与租金融资有关的利息支出从2018年底的1.53亿元增长到2019年底的2.41亿元,近三年的租金贷平均利率为5.7%,一旦有大量租户提前终止或未能按月还款,蛋壳公寓就必须将剩余租赁期的预付款退还给金融机构,这将导致公司现金流问题加剧。
此外,于2019年12月13日由市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发的《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》规定,住宅租赁公司要确保到2022年底通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30%。这在一定程度上打破了长租公寓通过“租金贷”无限制扩张的野蛮生态。
财报显示,截至2019年底,蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元,比期初增加了9.90亿元,但增加的资金主要是限制性现金。期内公司账面现金只有6.85亿元,而2018年底的账面现金为10.87亿元。
在负债方面,期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元,同比增长54.48%,负债总额为86.26亿元,同比增长79.11%,资产负债率为95.78%,同比去年增加了13.16个百分点。
随着经营亏损持续加大,蛋壳公寓对资金的渴求从未停止过。记者针对公司是否有其他融资渠道,有无发行债券等问题采访蛋壳公寓相关负责人,对方仅表示一切以公开信息为准。

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