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品牌公寓网:关于长租公寓融资工具解析

2020-3-3 13:41| 发布者: admin| 查看: 52| 评论: 0|来自: 品牌公寓网 www.ppgy114.com

摘要: 作者:杜肖兰来源:《大经贸》2018年第10期 【摘 要】 近两年,长租公寓产业取得了长足发展,对于经营长租公寓的企业来说,需要经过融资才能获得更好发展。基于对当前长租公寓主要融资工具的了解,本文探究了这些融 ...

作者:杜肖兰
来源:《大经贸》2018年第10期
        【摘 要】 近两年,长租公寓产业取得了长足发展,对于经营长租公寓的企业来说,需要经过融资才能获得更好发展。基于对当前长租公寓主要融资工具的了解,本文探究了这些融资工具的应用现状,同时探究了这些融资工具可能带来的问题,在此基础上提出针对可能产生风险的应对措施,深度保证长租公寓融资的安全性。
        【关键词】 长租公寓 融资工具 政策制度
        引 言
        在当前经济形势下,长租公寓的融资工具类型广泛增加,这些融资工具能够为企业带来大量资金。由于这些融资工具的运行体系和原理有很大不同,同时不同的融资工具存在的风险类型也有很大不同,为保证行业运行的稳定性,需要对这些内容进行全面深度分析。
        一、长租公寓当前主要拥有的融资工具类型
        当前长租公寓融资工具主要有4种:(1)银行贷款融资。我国在2017年全面开放对融资住房的银行贷款,到目前为止,产生的融资意向已经突破万亿,但是由于长租公寓属于新兴产业,很多银行虽然有投资意向,但是实际的投资量并不高。可以说当前的银行贷款融资规模并不大,企业以及产业需要更多依赖其余的融资工具,不过可以预见的是,在今后的发展中银行贷款融资量将会持续提升。(2)公司信用类债权。目前,证监会已经为长租公寓的开发建设专门开辟了绿色通道,以加快企业的融资。这说明在我国当前的发展中,证监层对长租公寓企业持支持态度,并且相较于银行贷款,这种融资渠道能够在短期内获取更多的资金,充分提升这个产业的发展速度。(3)资产证券化。长租公寓产业有向资产证券化方向发展的趋势,在应用传统证券的同时,当前也已经推行REITs试点工作,并且在实践过程中取得了良好的效果。另外在该过程中,也开发出了多类型的融资证券,提高整个行业的融资速度。(4)股权融资。在当前的长租公寓行业中,股权融资已经获得了爆发式增长,但是在这种融资渠道的初期发展阶段,由于企业往往无法提供有效的抵押项目,导致股权融资的规模仍然较小。
        二、长租公寓融资工具存在的风险
        (一)过度融资风险 在相关政策的扶持下,长租公寓能够获取大量的融资,在这种融资体系中,企业乃至行业会涌入大量资金,这会导致行业发生过度融资风险,尤其是在短期融资体系中,这种过度融资风险的发生几率更高。从长租公寓融资数据上来看,当前银行投资意向已经达到万亿级别,同时企业发行的融资债券每年也能够达到千亿级别,对于长租公寓行业来说,很难在短期内消化数额庞大的资金。融资渠道的扩宽,会使各类长租公寓企业抓住机会,在新时期同时开发更多项目,最终容易导致过度建设现象的发生。
        (二)机构运营风险
        当整个长租公寓产业发生融资过度现象之后,长租公寓开发企业将会主动获取更多房源,并吸引租户进行房屋租赁,而对于资本运营机构来说,只有在企业能够回收成本的情况下才能让金融机构获取收益,但是房源数量提升时,又需要在保证入住率的情况下才能够让企业收回运营成本。以某企业为例,意图在全国范围内获取房源,以让企业获得更高经济收益,通过对租金获取以及各类成本的研究,发现企业要获取收益,房屋的入住率要高于70%,而在当前的房屋应用中,要达到70%的入住率在一些区域中极其困难。另外在整个产业的运行过程中,当企业倒闭后,必然会將损失传递给企业的竞争对手,这些因素对于资本运营机构来说都具有极大的运营风险。
        (三)资金挪用风险
        对于长租公寓开发企业来说,在获取融资后很难保证其做到专款专用,最直接的表现为,企业方面可能以房屋建设、企业运行等理由进行多次融资,在获取融资后,会将这些资金用于获取住宅土地等,这种情况对于企业的运行和发展来说,虽然能够在短期内获得更好发展,但是对于投资者来说,当前的这种发展模式无疑让其面临更高的资金风险。另外在长租公寓开发企业应用这些资金获取住宅土地的过程中,其业务必然会向房地产企业方向发展,这种情况会导致长租公寓开发企业本身面临更多的运行风险,容易引发大规模经济体系垮塌现象。
        (四)违约风险

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