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南宁公寓遇“尴尬”,高库存之下,困局待解?

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发表于 2020-8-23 18:53:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

 前段时间,深圳公布新政,紧急叫停商务公寓审批。

  直接从源头掐断了市场供应,接下来,深圳购买力大概率会转移。

  那么,我们再来看看南宁,公寓市场的现状又是怎样的呢?

  PART.01

  库存压力大,危机与机遇并存

  其实,不难看出,南宁近年来公寓越来越多,就如同春笋一般冒头而出,经常听到某某盘即将推出公寓产品,大有井喷之势。

  据克尔瑞数据显示,南宁公寓市场供应量较大,截至2020年7月底,南宁公寓存量面积为145.45万㎡,去化周期31.9个月。

  

  数据来源:克而瑞广西

  不难看出,随着时间推移,南宁公寓库存量越来越多,但需求却没有那么强,去化速度也较慢。

  也就是说,买的没有卖的多。

  再从供求数据来看,今年1-7月,公寓市场供应明显下滑,降幅超过四成;交均价11651元/㎡,同比下降8.15%。

  虽然供应下滑,价格也有所下降,但其实回落幅度并不大,且价格还保持在均价1.1万/㎡左右,在南宁还是有一定的市场。

  可以说,南宁的公寓市场危机与机遇并存。

  PART.02

  南宁在售/待售公寓54盘,价差较大

  头条君通过不完全统计,南宁多个板块均有公寓产品在售。

  目前南宁在售、待售的公寓有54个,其中商业性质有44个,住宅性质的有10个,大多数为40年产权的商业公寓,也有部分50年的产权的。

  从区域分布看,五象新区公寓数量最多,青秀区位居其后,且多分布于经济繁华的地段。

  从价格看,价格从4000元/㎡-28000元/㎡不等,价差较大。

  一般来说,住宅性质的公寓价格比商业公寓要高一点,比如云星城、广源凤岭壹号院、荣顾书香门第等住宅性质公寓价格都比较贵。

  或是地段好、产品好的公寓也比普通地段的贵。

  

  商业公寓仅供参考

  住宅公寓仅供参考

  可以看到,兴宁区、西乡塘区、江南区的公寓价格多为7/8/9字头,青秀、五象公寓价格多为上万的价格,城区之间的价差还是很明显的。

  另外,南宁LOFT公寓比平层多,LOFT公寓层高较高,很多开发商做到了5.09米的层高,意味着多一个房间,所以比较受购房者青睐。

  值得注意的是,今年有多个楼盘要推出公寓产品,比如五象新区的华润悦年华,仅剩少量住宅在售,之后将会推出康养公寓产品。

  此外,位于西乡塘的峰巢、蟠龙板块的771广场,他们的公寓产品,也在不久前亮相。

  

  示意图

  PART.03

  市场齐推公寓为何?卖得出去吗?

  为什么那么多楼盘推公寓呢?头条君认为有以下三个原因。

  其一,土地出让的硬性的要求,土地竞拍时规避不了的商业用地建设,让开发商在吃完住宅这块“肥肉”之后,不得不啃商业这块“硬骨头”。

  土地用途和使用年限:零售商业用地40年,要求零售商业建筑面积占比要达到1%-15%不等。

  开发商往往会选择用来做公寓,认为比写字楼好卖。

  其二,公寓产品本身具有投资价值,对于一些购房者来说,选择公寓会比购买商铺划算。

  其三,消费模式转变,部分商铺模式逐渐低迷,受市场环境影响,公寓这种可租可住可商用的公寓就成为住宅之后的另一种选择。

  比如,华润二十四城、绿地中央广场、联发派等就是这种趋势诞生的产品。

  公寓数量那么多,那好卖吗?

  那就不得不提,之前卖得十分火爆的万达茂天樾了。

  去年,万达茂天樾打出不限楼层、不限朝向,全部一口价9000元/㎡的价格,对比之前14000元/㎡-15000元/㎡的价格来说,可以说是“打骨折”了。

  那次吸引了不少目光,卖得相当火爆,估计当时很多人都被“直降数千”给冲昏了头。

  虽然是因为打折卖了不少,但可以看出需求还是有的。

  

  万达茂天樾现场(图源网络)

  PART.04

  买公寓,是否可行?

  公寓到底可不可以买?买当然可以买,但是我们先要了解清楚。

  要知道,公寓产品分两种,一种是40-50年产权的商业性质的,另一种是70年产权的住宅性质。

  1、住宅性质的公寓,好处是,可以落户,能就读周边的学校,相当于住宅,是要看你之前的购房和贷款记录的。

  虽然是总价低,但是居住密度比较大,高梯户比,一般是两梯或者三梯,少则五六户,多则是十几户,居住舒适度可以想象。

  比较适合过渡阶段,或是作为婚前财产持有。如果资金充足,还是比较建议购买住宅。

  

  示意图

  2、商业性质公寓,好处是不占用住宅名额,商业性质的LOFT公寓层高可以做到5.09米,可做两层。

  但是,不能享受住宅享有的落户、学区等政策。

  也有特例,比如荣和东站城市广场,就打出了“租售同权”,可以就读荣和配建的北大附小。

  比较适合有闲钱但又没有房票,想要投资的,但头条君还有两点建议。

  ①买公寓,最好做长期持有的打算

  商业公寓交易成本高,首付就要50%,最长贷款只有10年。交易过程中产生的税费高达15%~25%,其中卖方税费大概占房子总价的12%~20%。

  假如你入手了一套60万元公寓,两年以后涨到了80万元。

  然后,你以80万元的价格卖出,则需缴纳各种税费大约9.6万-16万元。

  转让需缴纳的税费极高,是否有人愿意接盘?交易成本高,也就意味着变现能力差,不好卖。

  

  示意图

  ②计算投资回报率,过低投资有风险

  一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金,可以计算租金回报率,计算公式为:租金回报率=(月租金×12)/购买房屋总价×100%。

  以地段较好的青秀区某公寓举例,一套公寓总价为84万元,每月租金2400元,租金回报率=(2400×12)/84万元×100%=3.4%。

  纯粹从投资回报率来讲,公寓这个产品回报率与现在一般理财产品相比基本上持平。

  这也是为什么很多人吐槽,投商业公寓,不如买某宝的理财产品了。

  还有一部分人宁愿买三产,投入低,回报率都比公寓高,当然不建议大家购买,三产毕竟还是有风险的。

  最后,头条君要说的是,不是市场上所有的公寓都不值得买,而是具体落到项目上。

  如果你能找到项目地段很好,人流量多,且租金上涨力度强的产品,那可以买入,如果你觉得不划算,请谨慎选择。

  作者 | 梁珍

  编辑 | 吴晓苑

  (来源:南宁楼市头条)


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