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疫情之下,长租品牌公寓模式面临生死挑战

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发表于 2020-2-19 09:57:39 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
今年,漂泊在城市里的白领们,不少人最近可能有点头疼。

近日,数家长租公寓被曝出资金链吃紧,为了回血活命,一轮一轮神奇的操作轮番上阵。

最初是借由疫情,连哄带骗让房东免租,另一头照样收房客的租金,两头吃。

很多人签约的时候用的是贷款,半年,甚至一年的租金早就一次性给到平台了。

如今,房东却收不到房租,开始驱赶租客,甚至断水断电,扔行李赶人。很多租客,被赶出来之后,得不到任何赔偿,还得继续还租金贷款。

租金贷到底是怎么回事?

为什么平台会大规模驱赶租客?

长租公寓为何如此靠不住?

最终这场闹剧会如何演变?

是否会重蹈上一轮长租公寓的覆辙?


01

因为几个调研的案子,我一直在盘现存的几家长租公寓平台,尤其是他们的资金状况。

从17年开始,已经陆陆续续倒闭了20家以上的长租公寓平台了,倒闭的平台,大部分都是分散式长租公寓,玩的都是所谓的互联网模式:“租金贷”、“高进低出”、“高杠杆”。

在规模快速扩张的同时,也埋下不小的雷。

因为从本质上讲,这个模式就是,左手通过金融产品一次性从租客那里收来租金,右手再分期给房东,同时再把租约资产做证券化,打包对外募资,最终手里形成一个极大的资金流。

很多长租公寓的财务状况其实都是走钢丝,绷得很紧,因为资金流都拿来扩张了,所以一旦资产证券化不顺利或者租客骤降,就容易出问题。

而这次的特殊时期,导致了多米诺骨牌开始。

很多长租公寓的流动性很快就出了大问题。

前两年为了冲击上市,大家一直在扩张规模,于是高价收房,盲目扩张,高进低出,结果就是抗风险能力特别差。

刚过完年,返工潮推迟不过十几天的时间,平台就抗不住了。

为了还原整个暴雷过程的细节,我多方收集信息,拿到了很多内部资料,可以让大家充分的看清楚这些公司闪转腾挪的魔幻操作,也能够让大家理解资金盘完整的暴雷过程,便于以后的区分和避雷。


02

第一波:拿疫情不可抗力当幌子,两头吃

平台最初先对房东,单方面通知要求免租30天:


对于租客,却只字不提,照常收租:


欺瞒目的只有一个:希望把这次遭受的损失,彻底转嫁给房东和房客,回血救命。

至于房东的贷款和房客的经济损失,平台是不在乎的。

第二波:粗暴沟通,单方面强制扣款

但是实际执行中,平台在沟通不到位的情况下,直接单方面强制扣款,发法务函,截留租客租金,先斩后奏,而且不同业主,区别对待,按闹分配:




平台非常清楚钱在谁手里,主动权就在谁手里,开始也没打算商量,所以,就直接把租金截留了。

要是诉讼怎么办呢?

平台吃准了“不可抗力”这一点,不听话的房东,就直接走诉讼,赢不赢不重要,重要的是用诉讼成本逼退对方。

打官司赢不是目的,官司本身就是目的。

第三波:媒体关注,引发质疑和挤兑

平台最初的如意算盘是闷声大发财,但是没想到,媒体这边炸了,大量的负面报道出现,接着,很多房东也开始在网上维权,监管也开始关注。

这个时候,大规模“挤兑”的风险出现, 事态开始有些失控了。

连锁反应出现,大量客户开始申请退租,抽款,房东也过来催款,雪上加霜。


挤兑是所有的资金盘的噩梦,纵然是强壮的猛男都受不了,更何况本身就是病秧子。

币圈祖师爷李哭去有句名言:傻B的共识,也是共识,媒体曝出的时候,很多人都拿到了一个信号:这个平台可能马上快完蛋了。

当一个粗糙的共识达成,所有人行动起来的时候,雪崩就发生了。

第四波:不可抗力反噬

原本“不可抗力”是平台的一个如意算盘,但是,没想到,反过来却被利用了。

疫情之下,有很多人滞留在老家,租的房子空置,这些人看到可以利用不可抗力和房东“无责任解约”。

平台可以“无责任解约”,我为什么不可以?毕竟一个月好几千呢,于是租客们大量的“不可抗力”退房出现。

租客们要求:无违约金退租,退押。这一下平台也慌了,因为这意味者原本装进口袋里的钱,可能也得掏出来。


第五波:诉讼成本和运维成本陡升

随着问题不断升级,房东租金纠纷,房客退款维权的客诉事件越来越多,客服也变得鸡贼起来。

我之前讲过,客服的目的从来都不是提供服务,而是低成本的解决客户。

我拿到了一份客诉环节的操作手册,我们来看看平台多么的鸡贼:



沟通的时候,教唆客服,连哄带骗,甚至根据“好骗”程度,划分层级,采用不同的处理方法,分人下菜碟:



这是对付房主,那怎么对付房客呢?一样连蒙带骗:


这个老江湖从来都是欺负老实人,对租客好的政策一律不主动告知,到这里,平台就有些凶相毕露了。

对于那些不配合的客户,手册当中也写得非常清楚:法务兜底,一手劝,一手打,恩威并重。



单纯从商业上讲,其实并没有那么多对错,打官司目的也很简单,不是为了赢,哪怕明知道输也要打,就是用时间成本和维权成本逼死对方为止。

毕竟平台的律师团是靠打官司吃饭的,普通人为了一个月的房租,不愿意纠缠太多。

第六波:高层督战,重赏重罚

这个时候,公司也是内忧外患,人心散了,组织员工干这些事情也不容易,大家都知道不对,不愿意去做。

于是,领导们就开始亲自督战了。

那些鸡贼的套路其实并不是客服们自己想出来的,而是背后这些领导出的高招:



平台内部沟通截图
平台内部沟通截图

组织人手做这样的事情,成本是很高的,执行起来大家心理成本都很高,必须提供额外的奖励,所谓重赏之下必有勇夫。

但是,维持这样应诉系统的成本是非常高的,很多平台在出现问题后,现金流都花在内部消耗上了。
品牌公寓网www.ppgy114.com

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